Steunmaatregelen bouwsector: tijdelijke uitbreiding verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw

Drie tijdelijke regelingen

De eerste nieuwe regeling staat toe aan bouwheren om werken van afbraak en heropbouw te laten uitvoeren aan het 6%-tarief op het hele Belgische grondgebied. Hierbij moet het gaan om een bouwheer natuurlijke persoon die de woning (met een totale bewoonbare oppervlakte van maximum 200m²) zal gebruiken als enige en hoofdzakelijk als eigen woning en er tevens zonder uitstel zijn domicilie zal vestigen voor minimum 5 jaar. Indien de heropgebouwde woning gelegen is in één van de 32 steden die kunnen genieten van de bestaande regeling, gelden deze sociale voorwaarden niet.

De tweede nieuwe regeling staat toe dat een bouwheer werken van afbraak en heropbouw van een woning laat uitvoeren aan het tarief van 6%, op voorwaarde dat de heropgebouwde woning nadien wordt verhuurd in het kader van het sociaal beleid gedurende minimum 15 jaar.

De derde nieuwe regeling voorziet dat tevens de levering van de heropgebouwde woning en bijhorend terrein aan kopers die de woning vervolgens als enige en hoofdzakelijk als eigen woning zullen gebruiken, dan wel de woning zullen verhuren in het kader van het sociaal beleid kan genieten van het 6%-tarief.

Onder de tweede en derde regeling kan de bouwheer/verkrijger van de woning een natuurlijke persoon of rechtspersoon (verhuur sociaal beleid) zijn dan wel een natuurlijke persoon (eigen woning).

De regelingen zijn tijdelijk en gelden in principe enkel voor de handelingen waarover de btw opeisbaar is geworden tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

Wie dient de afbraak uit te voeren en welke omvang moet het gebouw hebben dat wordt afgebroken?

Om gebruik te kunnen maken van de nieuwe regeling, is vereist dat een gebouw wordt afgebroken en vervolgens een woning heropgebouwd wordt door dezelfde persoon. Op die regel geldt een uitzondering voor verbonden partijen ingeval van lopende projecten (zie infra). Dit betekent echter niet dat die persoon hiervoor geen beroep kan doen op verschillende onderaannemers. Belangrijk is wel dat het verlaagd tarief enkel kan worden toegepast in de relatie tussen de aannemer(s) en de bouwheer (regeling 1 en 2). Tussen de aannemer en zijn onderaannemer is het normaal btw-tarief van toepassing.

Bij een levering van een woning door een bouwpromotor is vereist dat hij de afbraak en heropbouwwerken zelf heeft gedaan of zelf heeft laten uitvoeren. Eventuele werken verricht door onderaannemers kunnen ook hier principieel niet genieten van het verlaagd tarief. Het 6%-tarief kan enkel worden toegepast in de relatie tussen de verkoper en de verkrijger van de woning.

Verder moet het gebouw dat afgebroken wordt een significante omvang hebben, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en). Een oude woning, loods, fabriek, garage of winkelruimte worden normaal aangemerkt als significant. Dit is echter niet het geval bij een tijdelijke constructie opgetrokken uit niet-duurzame materialen of situaties waarin slechts de fundering of een paar muren van een reeds vroeger afgebroken of vernietigd bouwwerk worden afgebroken.

In uitzonderlijke gevallen waarin een kennelijke wanverhouding bestaat tussen de omvang van het afgebroken gebouw en de nieuw opgerichte gebouwen kan de btw-administratie de toepassing van het 6%-tarief betwisten. Het is niet duidelijk welke uitzonderlijke gevallen men beoogt en evenmin vanaf wanneer er sprake is van een kennelijke wanverhouding.

Hoe zit het juist met opstalstructuren?

Bij een levering van een woning onder de derde nieuwe regeling is vereist dat de afbraak en heropbouwwerken door de verkoper zelf worden verricht, dan wel dat hij ze zelf heeft laten uitvoeren. Regelmatig wordt er door bouwpromotoren in het kader van vastgoedprojecten gewerkt met opstalstructuren.

De FAQ voorziet in een aantal praktische voorbeelden:

Wanneer de bouwpromotor aan wie een opstalrecht wordt verleend het recht heeft het gebouw af te breken en een nieuwe woning opricht op het perceel, kan de daaropvolgende verkoop plaatsvinden aan een tarief van 6 %. Uiteraard, moet de koper de woning wel als enige en hoofdzakelijk als eigen woning gebruiken of de woning verhuren aan of via een sociaalverhuurkantoor. De verkoop van de grond door de grondeigenaar zal in de regel gebeuren met vrijstelling van btw.

Het is een andere situatie wanneer een eigendomsvoorbehoud door de grondeigenaar wordt gemaakt met betrekking tot de bestaande constructies op het terrein en de opdracht geeft aan de bouwpromotor om deze af te breken en een nieuw gebouw op te richten. De bouwpromotor kan de woning niet verkopen aan het 6%-tarief. De afbraak en heropbouw zijn dan immers niet gebeurd door dezelfde persoon.

Er wordt wel in een tolerantie voorzien voor bepaalde lopende projecten. Stel dat een onderneming in de loop van 2019 een terrein heeft gekocht met het oog op de bouw van één of meerdere woningen door een zustervennootschap (bouwpromotor). De onderneming heeft als grondeigenaar de loods die zich op het perceel bevond afgebroken in september 2020 en een opstalrecht verleend aan de bouwpromotor ter oprichting van de woningen. Strikt gezien valt dit niet binnen het toepassingsgebied van de nieuwe regeling.

Toch aanvaardt de btw-administratie dat de verkoop van de woning in de loop van 2021 kan gebeuren aan het tarief van 6 %, mits de grondeigenaar en de bouwpromotor verbonden partijen zijn. Het begrip verbonden wordt in de FAQ’s slechts summier toegelicht als “ze behoren tot dezelfde groep”. Daarnaast dient sprake te zijn van een “eenheid van project”. Dit vereist dat de afbraak van de loods door de grondeigenaar en het oprichten van woningen door de bouwpromotor gebeuren in het kader van één globaal project (hetgeen doorgaans blijkt uit de omgevingsvergunning). Deze tolerantie geldt enkel als zich vóór 1 januari 2021 een oorzaak van opeisbaarheid heeft voorgedaan wat betreft de afbraak van het oude gebouw. In het andere geval kunnen de partijen de afbraak- en heroprichtingswerken nog zodanig organiseren dat de voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd tarief vervuld zijn.

Samenvoeging meerdere kadastrale percelen of verkaveling van een perceel in loten

In het kader van projecten gebeurt het vaak dat bouwpromotoren meerdere percelen samenvoegen om er één nieuw groot wooncomplex op te richten. In dat geval rijst de vraag of het verlaagd tarief toegepast kan worden indien het nieuw opgerichte gebouw deels wordt opgericht op de vroeger bebouwde percelen en deels op de vroeger onbebouwde percelen. Er is dan immers slechts sprake van ‘afbraak’ met betrekking tot de percelen die initieel bebouwd waren.

Hierbij geldt de ‘bijzaak volgt hoofdzaak’-regel. Indien het nieuwe wooncomplex voor ten minste 50 % gelegen is op de initieel bebouwde percelen, komt het ganse project in aanmerking voor het 6%-tarief. In alle andere gevallen, zal het normale btw-tarief van toepassing zijn.

Het kan ook voorkomen dat een bebouwd perceel verkaveld wordt in twee loten. Indien de oude constructie wordt afgebroken en nieuwe woningen worden opgericht op de nieuwe loten, kan het verlaagd tarief toegepast worden voor beide nieuwe woningen.

Conclusie

Hoewel de FAQ een aantal principes toelicht en verduidelijkt aan de hand van praktische voorbeelden, blijven er toch vragen rijzen omtrent de toepassing van de nieuwe regeling in de praktijk voor bepaalde vastgoedprojecten. Zo is het niet duidelijk in welke “uitzonderlijke gevallen” de btw-administratie zal oordelen dat er een “kennelijke wanverhouding” bestaat tussen de omvang van het afgebroken gebouw en de nieuw opgerichte woningen en op basis hiervan de toepassing van het 6%-tarief zal betwisten. Verder rijzen er nog een aantal vragen (bv. hoe het criterium “hoofdzakelijk gebruik als eigen woning” moet wordt uitgelegd bij ruimten die gedeeltelijk voor de economische activiteit worden aangewend, de gevolgen van het verkrijgen van de volle eigendom van een woning door erfenis gedurende de termijn van 5 jaar onder de eerste nieuwe regeling, etc.). Het ziet er dan ook naar uit dat er nog verdere verduidelijkingen zullen worden verstrekt door de btw-administratie middels een circulaire of aanvullende FAQ’s. Wij merken alvast in de praktijk dat aannemers en vastgoedpromotoren het zekere voor het onzekere nemen en een rulingprocedure opstarten bij de Dienst Voorafgaande Beslissingen.

KPMG