Vastgoed onttrekken uit het familiebedrijf: biedt het laatste standpunt van VLABEL nieuwe mogelijkheden?

De spelregels rond deze uitbrengen van het vastgoed uit het familiebedrijf naar het privévermogen zijn evenwel complex en regelmatig voer voor discussie. Een juist begrip én toepassing van de regels is nochtans belangrijk, aangezien de verschuldigde registratierechten kunnen variëren van €50 (i.e. het algemeen vast recht) tot 2,5% (i.e. het verdeelrecht) of 12% (i.e. het verkooprecht). Dit kan dus een serieus verschil uitmaken voor uw familiale planning.

Onlangs wijzigde de Vlaamse Belastingdienst, VLABEL, haar standpunt in verband met de toepassing van de spelregels voor uitbrengen van vastgoed gelegen in Vlaanderen op vlak van de verschuldigde registratierechten. In de lezing hieronder zal u merken dat dit standpunt (voor)deuren kan openen om dit vastgoed op een voordelige manier naar uw privévermogen over te hevelen vanuit uw familiebedrijf.

De algemene regel blijft ongewijzigd en luidt dat elke overdracht van vastgoed naar het privévermogen van de aandeelhouder(s) onderworpen is aan een verkooprecht van 12%.

Personenvennootschappen komen evenwel in aanmerking voor een belangrijke uitzondering op de bovenvermelde algemene regel. Deze uitzondering geldt voor familiebedrijven die gekwalificeerd worden als een besloten vennootschap (BV), een vennootschap onder firma (VOF), Commanditaire Vennootschap (CommV) of Coöperatieve Vennootschap (CV).

Bovenstaande betekent dat de uitbreng van vastgoed uit een Naamloze Vennootschap (NV) steeds onderworpen zal zijn aan de algemene regel. Zogenaamde kapitaalvennootschappen komen dus niet in aanmerking voor de uitzonderingsregel.

De uitzondering voor de personenvennootschappen maakt dat, indien u als vennoot het vastgoed destijds zelf ingebracht heeft of reeds vennoot was op het moment dat de vennootschap het onroerend goed verwierf, met betaling van het verkooprecht of BTW, dit onroerend goed overgebracht kan worden naar het privévermogen met betaling van slechts het algemeen vast recht van €50. Dit geldt ook voor een symmetrische uitbreng aan alle aandeelhouders indien er meerdere zouden zijn. Voor deze zogenaamde historische venno(o)t(en) kan dit dus een mooie besparing opleveren op het moment van de uitbreng van het vastgoed naar het privévermogen.

In functie van eventuele rechtshandelingen die deze aandeelhouders in een latere fase onderling zouden stellen bij de toebedeling van het vastgoed aan één van de aandeelhouders, zal naargelang de concrete handeling het verkooprecht, het verdeelrecht of slechts het algemeen vast recht van €50 verschuldigd zijn. Blijven de verkrijgende aandeelhouders echter ongewijzigd in hun onverdeelde mede-eigendom dan vindt geen belastbaar feit plaats en bijgevolg ook geen belastingheffing. Dit gebeurt ook niet wanneer ze hun overdeelde delen zouden verkopen aan een derde.

A. De oude visie van VLABEL:

Met de wijziging van het Wetboek van Verenigingen en Vennootschappen (WVV) werd het begrip kapitaal bij de opstart van de vennootschap omgevormd naar een rekening “eigen inbreng”.

Eerder bevestigde VLABEL al dat indien de uitbreng van het vastgoed aangerekend wordt op deze eigen inbrengrekening (dus een vroegere kapitaalvermindering), dit kan gebeuren aan het algemeen vast recht van €50 of 2,5% indien de toebedeling kadert in een uitonverdeeldheidtreding tussen de vennootschap en de aandeelhouder(s).

Echter, het gedeelte dat aangerekend wordt op de rekening “beschikbare reserves” diende beschouwd te worden als een dividenduitkering in natura. VLABEL meende dat dergelijke dividenduitkering in natura een overdracht was onder bezwarende titel en hierbij het verkooprecht van 12% van toepassing was.

B. Nieuwe visie van VLABEL:

In haar meest recente standpunt over het onderwerp kwam VLABEL hier echter op terug en wijzigde haar visie omtrent deze uitzonderingsregel.

VLABEL bevestigt nu dat een uitkering in natura van vastgoed uit de vennootschap, ook al wordt dit aangerekend op de beschikbare reserves van de vennootschap, geen overdracht ten bezwarende titel is. Uitkeringen uit de beschikbare reserves aan historische vennoten zullen dus niet langer onderworpen zijn aan het verkooprecht, maar eveneens kunnen genieten van het algemeen vast recht van €50.

Op het vlak van registratierechten biedt deze recente visie van VLABEL dus interessante perspectieven om vastgoed op een fiscaal interessante manier over te dragen vanuit uw familiebedrijf naar uw privévermogen.

De onttrekking van vastgoed uit de vennootschap blijft een complex verhaal dat natuurlijk een ruimere lading dekt dan enkel de registratierechten.

U zal nog steeds rekening dienen te houden met een meerwaardeproblematiek. Het verschil tussen de verkoopwaarde en de boekwaarde van het vastgoed blijft een belastbare winst die onderhevig is aan vennootschapsbelasting.

Gebeurt de onttrekking pas tegen of op het moment van de liquidatie van uw vennootschap en wenst u in het verlengde daarvan nog een liquidatiereserve aan te leggen met deze winsten? Plan de ontbinding en vereffening van uw vennootschap dan met de nodige omzichtigheid. Wanneer u uw familiale vennootschap wilt ontbinden en vereffenen in één akte, dan kan geen liquidatiereserve meer aangelegd worden met betrekking tot de te bestemmen winst van het boekjaar van de ontbinding en vereffening. Dit kan een serieuze impact hebben op de verschuldigde roerende voorheffing in privénaam.

Ten slotte mag u ook zeker uw successieplanning niet uit het oog verliezen. Door deze uitbreng zal u extra vastgoed hebben in uw privévermogen. Vermijd hierbij dat de onroerende korf van uw erfgenamen leidt tot een potentiële belastingdruk van 27%.

Het gewijzigde standpunt biedt dus nieuwe mogelijkheden in de overdracht van vastgoed uit het familiebedrijf naar uw privévermogen. Elke situatie is anders, dus laat u steeds grondig begeleiden om geen negatieve nasmaak over te houden aan deze positieve draai van VLABEL.

Auteur: Thomas De Bruin, Bank van Breda