Familiale vennootschappen kunnen onder bepaalde voorwaarden genieten van een gunstregeling in de schenk- en erfbelasting. Dit geldt echter enkel als de vennootschap een reële economische activiteit heeft. Dit leidt tot een complexe beoordeling, vooral bij vennootschappen met veel vastgoed. De Vlaamse Belastingdienst hanteert een eerder strikte visie die regelmatig ter discussie staat in de rechtspraak. Door het spanningsveld tussen wetgeving en de interpretaties van VLABEL, is professioneel advies onmisbaar. Voor specifieke vragen omtrent uw situatie, raden wij aan tijdig een specialist te raadplegen.
Wat is een familiale vennootschap?
In de erf- en schenkbelasting bestaat er een gunstregime voor de overdracht van familiale vennootschappen met een reële economische activiteit. Indien een vennootschap kwalificeert als een familiale vennootschap, kan deze met vrijstelling van schenkbelasting geschonken worden of vererfd worden aan een vlak tarief van 3% of 7%.
Zonder de wet in detail te bespreken, werkt de gunstregeling met een vermoeden van niet-activiteit. Indien de vennootschap veel vastgoed op haar balans heeft staan en weinig personeel, wordt deze vennootschap geacht geen reële economische activiteit te hebben. Dit vermoeden is echter weerlegbaar. In principe kan men een tegenbewijs leveren door aan te tonen dat de vennootschap toch een reële economische activiteit heeft, ondanks het feit dat er veel vastgoed en weinig personeel op de balans staat.
Het doel van de wetgever was om de persoonlijke patrimoniumvennootschappen – die in principe veel vastgoed op de balans hebben staan en geen personeel hebben - uit te sluiten van het gunstregime. Zo zou de gunstregeling enkel van toepassing zijn op vennootschappen die een maatschappelijke meerwaarde leveren.
Door de jaren heen nam de Vlaamse Belastingdienst echter het standpunt in dat elke patrimoniumvennootschap – een begrip dat ze dan zeer ruim interpreteerde - uitgesloten diende te worden van het gunstregime. Er is dan ook veel discussie ontstaan over dit gunstregime en vennootschappen met vastgoed.
Wat is een vastgoedvennootschap?
De wet definieert nergens wat een vastgoedvennootschap is. De praktijk leert ons dat er enorm veel verschillende soorten vastgoedvennootschappen zijn. Zonder limitatief te zijn, kan men aan onder meer de volgende soorten vastgoedvennootschappen denken: vennootschappen die vastgoed aan- en verkopen, vennootschappen die vastgoed verhuren aan particulieren, vennootschappen die vastgoed verhuren aan professionelen, vennootschappen die enkel het bedrijfsgebouw van een vennootschapsgroep aanhouden en verhuren aan een zustervennootschap, vennootschappen die aan projectontwikkeling doen, vennootschappen die naast een bepaalde economische activiteit met de opbrengsten vastgoed kopen,…
Het is dus moeilijk om te definiëren wat een vastgoedvennootschap is. Deze definitie is eigenlijk ook van weinig belang. Zoals reeds uiteen gezet is er in principe slechts één relevante vraag: heeft deze vennootschap een economische activiteit?
De bijzondere visie van de Vlaamse Belastingdienst
Onverminderd het bovenstaande, heeft de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) toch een bijzondere visie omtrent vastgoedvennootschappen en het gunstregime voor familiale vennootschappen.
Vooreerst stelt VLABEL dat indien een vennootschap een economische activiteit heeft en daarnaast nog vastgoed aanhoudt dat niet gebruikt wordt voor deze activiteit, de vennootschap niet kan genieten van het gunstregime. Deze interpretatie vindt geen grondslag in de wet. Om die reden is VLABEL al door het hof van beroep te Gent en het Grondwettelijk Hof terecht gewezen over deze visie. Uit de praktijk blijkt dat VLABEL haar visie hieromtrent heeft bijgesteld. Indien een vennootschap dus een economische activiteit heeft en daarnaast nog een onroerend goed aanhoudt dat niet voor deze activiteit wordt gebruikt, kan u deze vennootschap in principe zonder problemen schenken of vererven onder het gunstregime. Het dient gezegd te worden dat er in de praktijk niet altijd een lijn is te trekken in deze veranderde visie.
In haar omzendbrief 2015/2 stelt VLABEL verder dat verhuur van onroerende goederen enkel in aanmerking kan komen als het bedrijfsgebouwen betreft die uitsluitend door één of meer actieve dochtervennootschappen worden gebruikt. Ook deze stelling wordt niet gesteund door de wet.
De rechtbanken en hoven te Gent hebben VLABEL dan ook al enkele keren ongelijk gegeven over haar visie. De rechtspraak is hieromtrent duidelijk: het begrip een reële economische activiteit moet in haar gewone zin worden begrepen. Er is dus geen enkele reden om vastgoedactiviteiten uit te sluiten van dit begrip of om dit begrip voor vastgoedactiviteiten beperkend te interpreteren.
Wat is de stand van zaken?
Door dit verschil tussen enerzijds de wet en de rechtspraak en anderzijds de visie van VLABEL, is het op heden niet eenvoudig om een eenduidig antwoord te geven op de vraag of een bepaalde vastgoedvennootschap een familiale vennootschap is.
Er is steeds de mogelijkheid om een voorafgaand testattest voor familiale vennootschappen aan te vragen bij VLABEL, maar dit attest geeft natuurlijk enkel de visie van VLABEL weer. Deze visie is zoals uiteen gezet zeker niet zonder gebreken.
Het is wel zeker dat vennootschappen die louter bedrijfsvastgoed verhuren aan een of meerdere verbonden vennootschappen volgens VLABEL kwalificeren als een familiale vennootschap. Ook vennootschappen die een duidelijke reële economische activiteit hebben (bv. een beenhouwerij) en daarnaast nog niet-bedrijfsmatig vastgoed aanhouden, kwalificeren als een familiale vennootschap.
Uit de rechtspraak kunnen we ook al enkele goede richtsnoeren halen over wanneer een vastgoedvennootschap een reële economische activiteit heeft en aldus kwalificeert als een familiale vennootschap. Deze richtsnoeren worden echter spijtig genoeg niet altijd door VLABEL gevolgd. Om voor deze vennootschappen het gunstregime te bekomen, zal u echter vaak wel tot voor de rechtbank moeten gaan. Vooreerst is het zo dat indien de vastgoedvennootschap haar diensten met toepassing van btw factureert, dit een duidelijke indicatie is van een reële economische activiteit. Verder, indien de vennootschap externe financiering aangaat voor haar vastgoedactiviteiten is dit ook een indicatie van een economische activiteit. Indien de vennootschap ten slotte op actieve wijze vastgoed aan- en verkoopt en hiervoor beroep doet op externen en voorafgaande studies van de panden, is dit ook in principe een reële economische activiteit.
De discussie situeert zich momenteel voornamelijk rond vennootschappen die vastgoed verhuren aan derden. Uit de praktijk blijkt dat VLABEL nog steeds weigerachtig is om deze vennootschappen te kwalificeren als een familiale vennootschap. De rechtspraak stelt echter duidelijk dat indien er sprake is van een actief beheer, dit ook een reële economische activiteit is. Het onderscheid tussen een actief en passief beheer is dan weer minder duidelijk.
Conclusie
De toepassing van het gunstregime voor familiale vennootschappen op vastgoedvennootschappen blijft in de praktijk voor discussie zorgen. De visie van VLABEL stemt namelijk niet altijd overeen met deze van de wet en de rechtspraak. Het is ondertussen duidelijk dat verschillende soorten vastgoedvennootschappen kunnen kwalificeren als een familiale vennootschap. Door de vele standpunten, rechtspraak en evoluties in de materie, laat u zich hierin best wel steeds bijstaan door een specialist ter zake. Het is ten slotte ook zo dat dit thema politiek aan belangstelling wint. Er zijn reeds twee voorstellen van wijziging tot het decreet ingediend, die de eindmeet niet hebben gehaald. Hoe dan ook lijkt een wijziging dus op til, dus indien u hierover vragen heeft, kan u deze beter vandaag dan morgen stellen.
Auteurs: Thomas Kiebooms (Advocaat bij Moore Law) en Peter Meeuwssen (Advocaat-Partner bij Moore Law)